Neubau

Lebenswerte Stadtviertel
Mai 2016

Lebenswerte Stadtviertel

In den nächsten zehn Jahren baut die HOWOGE 16.000 Wohnungen. Dabei sollen keine einfallslosen Schlafstädte entstehen, sondern lebenswerte Kieze. Kann man das überhaupt planen? Ein Expertengespräch über nachhaltigen Städtebau.

mieteinander: In den nächsten Jahren entstehen so viele Neubauten in Berlin wie seit dem Krieg nicht mehr. Wie sollten wir sie planen, damit lebenswerte Stadtviertel entstehen? 

Regula Lüscher: Ganz wichtig ist: Wir müssen sie gut durchmischen und dürfen keine reinen Schlafstädte schaffen. Zu viel vom Gleichen ist nicht gut!

Marcus Becker: Wir achten darauf, für alle Generationen und alle Bedürfnisse zu planen. Das heißt: oben Wohnungen, einige Gewerbeeinheiten, im Erdgeschoss ein Supermarkt oder eine Bäckerei. Auch Kita und Pflegeeinrichtung passen gut zusammen. Was auf keinen Fall fehlen darf, sind Begegnungsstätten, zum Beispiel ein schöner Innenhof oder eine Ladenzeile.

In manchen Teilen Berlins gibt es Ladenzeilen, aber sie stehen leer. Wie kann man das vermeiden?

Lüscher: Wir können heute natürlich nicht für alle Zeiten planen. Keiner kann vorhersagen, wie das Viertel in 100 Jahren aussieht. Aber wir können Erdgeschosse bauen, die möglichst flexibel sind, also kein Hochparterre. Das Wichtigste: fünf Meter Raumhöhe. Die funktioniert auch in 100 Jahren noch, wenn sich das Quartier vollkommen verändert hat. Dann kann ich dort ein repräsentatives Geschäft eröffnen, oder Arbeit und Wohnen verbinden, zum Beispiel, indem ich eine Galerie einziehe.

Welche Stadtteile könnten Vorbild sein?

Stefanie Frensch: Prenzlauer Berg ist nach wie vor ein gutes Modell für ein dicht bebautes Viertel, das viel Lebensqualität bietet, gerade für Familien. Die Häuser stehen relativ nah zusammen, es gibt viele Kleingewerbemöglichkeiten. Das macht den Stadtteil attraktiv. Man kann ein Viertel nämlich nicht nur zu eng planen, sondern auch zu weitläufig.

Becker: Das stimmt. In den 70er-Jahren wurde sehr großzügig geplant: breite Straßen, viel Parkraum, riesige Grünflächen. Der Nachteil daran ist: Die Zwischenräume wirken recht verlassen.

Lüscher: Dafür hat man in diesen Großsiedlungen viel Grün, man kann gut Sport treiben und mit dem Hund rausgehen. Genau das macht die Qualität dieser Viertel aus. Man muss nur darauf achten, dass die öffentlichen Räume ansprechend gestaltet sind. Ich finde nicht, dass wir überall quirlige, urbane Quartiere schaffen müssen. Auch hier gilt wieder: Nicht überall in Berlin das Gleiche bauen, sondern möglichst Vielfalt schaffen!

Becker: Die Mischung vor Ort muss stimmen! Die Wohngegenden können wir zum Beispiel attraktiv machen, indem wir die Innenhöfe ansprechend gestalten.

Frensch: Im Innenhof zu wohnen bietet ja eine wahnsinnige Lebensqualität. Das denke ich mir immer, wenn ich auf dem Balkon sitze und abends die Lichter in den Fenstern angehen. Die Menschen haben oft Angst, dass zu dicht bebaut wird. Aber viele Stadtbewohner schätzen es sehr, dass um sie herum etwas los ist.

Braucht Berlin mehr Hochhäuser, oder sollte die Stadt besser in die Breite wachsen?

Frensch: Beides. Es ist gut, dass die Leute den Speckgürtel von Berlin entdecken. Das Umland muss natürlich entsprechend angeschlossen werden.

Lüscher: Berlin muss auch in die Höhe wachsen. Zumindest dort, wo es zentral ist. Warum sollte Berlin da anders sein als andere Metropolen?

Becker: Es gibt falsche und richtige Hochhäuser. Wenn wir Hochhäuser bauen, dann müssen wir richtig hoch hinaus. Nur ein paar Stockwerke über die übliche Berliner Traufhöhe von 22 Metern, das bietet keinen wirtschaftlichen Vorteil. Ein Hochhaus rechnet sich erst ab zwölf Stockwerken.

Woran liegt das?

Frensch: Die Erschließung ist aufwendiger. Vor allem für Brandschutz und Rettungswege. Da die Feuerwehrleitern nur bis 22 Meter reichen, braucht jedes Hochhaus einen zweiten Rettungsweg oder ein Sicherheitstreppenhaus. Der Brandschutz an der Fassade wird mit jedem Stockwerk anspruchsvoller. Nicht zuletzt ist die Gründung teurer, weil das Gebäude mehr wiegt. Sonst neigt sich das Haus wie der Schiefe Turm von Pisa. Unsere Mieter lieben ihre 22-Geschosser – aber Hochhäuser sind nicht unbedingt die günstigste Art des Wohnungsbaus.

Wenn Hochhäuser, dann richtig! Wir müssen weit über die Berliner Traufhöhe von 22 Metern hinausgehen. Ein Hochhaus rechnet sich erst ab zwölf Stockwerken.

Allein die landeseigenen Wohnungsbaugesellschaften planen in den nächsten zehn Jahren 60.000 Wohnungen: Hat die Berliner Bauindustrie dafür genügend Kapazitäten?

Becker: Keine Sorge, wir packen das! Aber wir müssen stärker auf Fertigbauteile setzen. Das garantiert eine bessere Qualität, einfach weil einige Bauprozesse von der Baustelle in die Fabrik verlagert werden. Dort können wir präziser bauen. Aber derzeit ist die monolithische Bauweise, wo der Beton direkt auf der Baustelle angerührt und vergossen wird, noch günstiger als das schnelle serielle Bauen …

Lüscher: … weil man für Fertigteilbau höher qualifizierte Leute auf den Baustellen braucht. Die Vorfabrikation bietet eine bessere Qualität und verlangt am Ende weniger Manpower beim Hausbau – aber erst einmal müssen wir die Voraussetzungen dafür schaffen.

Becker: Aber die Entwicklung geht da hin. Auch wegen anderer Aspekte: Die Produktion in einer Fabrik ist witterungsunabhängig. Das macht auch die Arbeitsplätze attraktiver, weil die Bauarbeiter nicht täglich bei Wind und Wetter rausmüssen.

Neubau kostet viel Geld. Steigen deshalb die Mieten?

Frensch: Nein, bei 30 Prozent unserer Neubauwohnungen wird die Kaltmiete bei 6,50 Euro pro Quadratmeter liegen. Aber wichtiger ist, was dem Mieter im Geldbeutel bleibt, wenn er die Nebenkosten bezahlt hat. Und da stehen wir gut da, weil wir nachhaltig bauen: Effiziente Grundrisse sparen Heizkosten. Und hochwertiges Baumaterial spart Modernisierungskosten. Langfristig ist das günstiger – für uns und unsere Mieter.

Drei Immobilienexperten diskutieren,

Expertendiskussion
60.000 Neubauwohnungen in zehn Jahren? Eine echte Herausforderung! Drei Immobilienexperten diskutieren, wie das gehen könnte: Senatsbaudirektorin Regula Lüscher, HOWOGE-Chefin Stefanie Frensch und Marcus Becker vom Bauindustrieverband Berlin-Brandenburg debattieren darüber, wie lebenswerte und nachhaltige Wohnquartiere entstehen. Sofort einig waren sich die drei über die städtebauliche Qualität ihres Treffpunkts: die Kollwitzstraße in Prenzlauer Berg.

Stefanie Frensch

Stefanie Frensch
Die Architektin führt seit 2011 gemeinsam mit Sophia Eltrop die Geschäfte der HOWOGE

Marcus Becker

Marcus Becker
Der Diplom-Bauingenieur ist in der Geschäftsführung des Projektentwicklers „Kondor Wessels“ und seit 2011 Präsident des Bauindustrieverbands Berlin-Brandenburg

Regula Lüscher

Regula Lüscher
Die gebürtige Baslerin, seit 2007 Senatsbaudirektorin und Staatssekretärin, koordiniert die architektonische und städtebauliche Qualität von Berliner Bauvorhaben.