Interview mit Christian Deutsch „Modernisierung ist ein Beitrag zum Klimaschutz“

Viele Mietende fragen sich: Wann wird ein Gebäude saniert, wann modernisiert – und warum? Im Interview spricht der HOWOGE-Experte Christian Deutsch über die Unterschiede, Beweggründe und Finanzierung verschiedener Maßnahmen.

Instandsetzung, Sanierung, Modernisierung – was ist eigentlich der Unterschied?

Handelt es sich um kleinere Reparaturen innerhalb der Wohnung oder des Gebäudes, spricht man von Instandsetzung. Das klassische Beispiel ist der tropfende Wasserhahn. Größere Maßnahmen, die den ursprünglichen Zustand einer Wohnung oder eines Gebäudes wiederherstellen, zählen zur Sanierung. Dabei werden zum Beispiel Mängel oder Schäden an der Bausubstanz von Gebäuden beseitigt. Das kann die Fassade, das Dach, den Balkon, Abwasserrohre, die Elektrik oder Böden betreffen. Ganz einfach ausgedrückt: Wenn etwas kaputtgeht, wird es repariert. Bei einer Modernisierung hingegen wird der Zustand des Objekts verbessert.

Das heißt?

Hier handelt es sich um Maßnahmen, die die Wohnqualität verbessern oder nachhaltig Energie und Wasser einsparen und somit einen Beitrag zum Klimaschutz leisten. Das kann beispielsweise der Austausch der alten Ölheizung gegen einen Energieträger aus erneuerbaren Energien sein. Bei einer Modernisierung geht es also immer um eine Aufwertung. Der Austausch defekter Fenster ist eine Instandsetzung. Der Austausch der kaputten Fenster gegen neue isolierverglaste Schallschutzfenster ist eine Modernisierung.

Und dann gibt es auch noch die energetische Sanierung ...

Ja. Eine energetische Sanierung ist meistens die Modernisierung eines Gebäudes zur Verbesserung des Energieverbrauchs zum Beispiel für Heizung, Warmwasser und Lüftung – also letztlich auch eine Form der Modernisierung.

Wann und warum entscheidet die HOWOGE, dass ein Gebäude modernisiert wird?

Im Rahmen der Berliner Klimaschutzpolitik gibt es einen konkreten Modernisierungsfahrplan, der die verschiedenen Anforderungen an die Klimaneutralität abbildet. Unser langfristiges Ziel ist es, Wohnungen und Gebäude der HOWOGE bis 2045 klimaneutral zu machen. Zentrale Ansatzpunkte hierfür sind die Steigerung der Energieeffizienz unserer Gebäude, die Nutzung von erneuerbaren Energien und die Energieeinsparung. Klimaschutz ist somit ein wichtiger Entscheidungsfaktor für die Modernisierung eines Gebäudes.

Wonach wird noch entschieden?

Die hohe Nachfrage nach bezahlbarem Wohnraum bei gleichzeitig stark gestiegenen Bau- und Finanzierungskosten sind zwei der größten Herausforderungen. Das heißt, wir müssen auch nach wirtschaftlichen Kriterien entscheiden, ob und wann modernisiert wird.

Bedeutet denn eine solche Maßnahme auch automatisch eine Mieterhöhung?

Nein. Enthält die Sanierung keine Verbesserung des aktuellen Standards gemäß § 555b BGB, erfolgt keine Mieterhöhung. Sind Modernisierungsmaßnahmen Teil der Sanierung, werden diese anteilig gemäß der Kooperationsvereinbarung „Leistbare Mieten, Wohnungsneubau und Soziale Wohnraumversorgung“ umgesetzt.

Das heißt, eine Modernisierung trägt die Mieterschaft mit?

Bei der Umlage von Modernisierungskosten nach § 559 BGB erfolgt maximal eine Erhöhung der Miete von zwei Euro pro Quadratmeter Wohnfläche monatlich innerhalb von sechs Jahren. Am Ende ist es dann aber oft weniger.

Wie meinen Sie das?

Bei einer Umlage auf die Miete sind die spürbaren Energieeinsparungen im Rahmen der zweiten Miete, also der Betriebskosten, noch nicht berücksichtigt. Hier haben die Mietenden allerdings selbst den Hebel in der Hand. Wir als Unternehmen können mit unseren Maßnahmen lediglich die Basis für einen guten ökologischen Fußabdruck liefern. Für die tatsächliche Energiebilanz ist dann die Nutzung des Gebäudes durch die Mieterinnen und Mieter ausschlaggebend. Wir können unsere Gebäude dämmen und mit der modernsten Energietechnik ausstatten, wenn die dreifachverglasten Fenster dann aber angekippt bleiben und die Wärme entweicht, verpufft der positive energetische Effekt.

Wie und wann werden Mietende über eine Modernisierung informiert?

Die Mietenden werden spätestens drei Monate vor dem Beginn einer Modernisierung durch eine sogenannte Modernisierungsankündigung schriftlich informiert. Die Ankündigung muss die Art und den voraussichtlichen Umfang der Maßnahme in wesentlichen Zügen beschreiben. Zudem muss der voraussichtliche Beginn und die geschätzte Dauer der Modernisierungsmaßnahme dargelegt werden. Auch die zu erwartende Mieterhöhung nach Abschluss der Maßnahme ist Teil der Information – mit einer möglichen Abweichung von zehn Prozent.

Zur Person

Name: Christian Deutsch
Position: Leiter Assetmanagement
Im Unternehmen seit: 01/2024

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