Модернизация жилого комплекса в Брюзеберге: мы создаем жилые пространства с будущим.

Система отопления представляет собой двухтрубную систему. Изоляция коллекторных труб в подвале была обновлена и находится в исправном состоянии. Запорные вентили также были обновлены и находятся в свободном доступе, за исключением тех, которые расположены в подвалах арендаторов.

В ванных комнатах установлены панельные радиаторы и полотенцесушители. Горячая вода подается электрическими водонагревателями.
В некоторых кухнях установлены панельные радиаторы.

В рамках модернизации, направленной на повышение энергоэффективности, планируется полная замена отопительных стояков, соединительных труб и радиаторов. Новые радиаторы будут большего размера, чтобы обеспечить работу в будущем с пониженными температурами теплоносителя. Существующие старые отопительные контуры останутся в здании и будут выведены из эксплуатации.

Радиаторы рассчитаны на температуру потока 55 °C, что позволяет в будущем использовать возобновляемые источники энергии для отопления. Указан тип трубчатого радиатора «Arbonia».

Стояки будут полностью изолированы, а затем конструктивно закрыты с использованием гипсокартона или профилей для стояков. Кроме того, существующие противопожарные перегородки будут дополнены или заменены для обеспечения конструктивной противопожарной защиты. Также планируется установка электронно-управляемых балансировочных клапанов для оптимизации гидравлической балансировки.

Полотенцесушители будут установлены в ванных комнатах, где они еще не установлены. Их расположение можно найти на плане этажа – Приложение 7.

На кухнях, в гостиных и коридорах производится замена отопительных стояков, соединительных труб и радиаторов, в том числе с учетом возможности последующей эксплуатации при низких температурах, при этом старые, выведенные из эксплуатации отопительные кольца остаются на своих местах.

Дополнительная ценность (сравнение «до и после»)
Снижение температуры нагнетаемого и обратного воздуха, а также изоляция отопительных труб приводят к значительному повышению энергоэффективности после ремонта. Оптимизированные температуры уменьшают теплопотери по всей системе, а улучшенная изоляция обеспечивает гораздо более эффективную передачу генерируемого тепла в здание. Это заметно снижает энергопотребление – очевидное преимущество в виде снижения затрат на отопление и более экологичной работы системы.

Меры, обеспечивающие устойчивое снижение конечного потребления энергии, считаются модернизацией в соответствии с § 555b пунктом 1 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Оставшуюся часть расходов мы рассматриваем как ремонт.

На каждом подземном уровне имеется вводное устройство от поставщика энергии номинальным током 250 А. После ввода в эксплуатацию по адресу Thyssenstrasse 6, подводится главный распределительный щит, который обеспечивает электропитанием лестничные клетки квартир, а также общие инженерные системы здания, такие как лифты, освещение здания, наружное освещение и, возможно, прачечные.

По всей видимости, электроснабжение индивидуальных входов в квартиры осуществляется непосредственно после основного электроснабжения. Трехфазные электросчетчики для квартир расположены на распределительных щитах внутри каждой квартиры. Счетчики для коммунальной системы и отопления находятся в главном электрощитовом помещении по адресу Thyssenstraße, 6.

Общие зоны здания, включая инженерные коммуникации, системы учета и общее освещение, сохранились с момента постройки. Освещение лестничных клеток управляется обычными кнопочными выключателями. В подвале используются однополюсные выключатели. И в подвале, и на лестничных клетках используются обычные лампы накаливания мощностью 40 Вт.

В подвальных помещениях на всех лестничных клетках установлены распределительные коробки Telekom. Кабельная сеть широкополосного доступа (сеть BK), по всей видимости, была проложена компанией Vodafone Kabeldeutschland.

Трубопроводная сеть имеет форму звезды и соединяет точки стояков, откуда затем продолжается в квартиры.

Распределительные щиты в основном расположены в коридоре квартиры за входной дверью. Трехфазные электросчетчики для квартир находятся внутри соответствующих квартир на панелях учета.

В ванных комнатах и на кухнях установлены электрические водонагреватели.

В рамках запланированных ремонтных работ в первую очередь будут заменены инженерные коммуникации здания, а также полностью модернизированы электросистемы в местах общего пользования. Одновременно будет произведена централизация счетчиков в соответствии со стандартом DIN VDE AR N 4100 в подвалах каждого лестничного пролета. В подвалах существующие установки, включая выключатели и розетки, будут полностью заменены на накладную проводку.

В лестничных клетках коммуникации будут обновлены и скрыты под штукатуркой. Стояки для подачи электроэнергии в квартиры будут установлены на поверхности внутри квартир. Шахты стояков будут облицованы гипсокартоном, как и распределительные щиты и мультимедийные распределительные щиты, также облицованные гипсокартоном.

Освещение лестничных клеток будет полностью обновлено. Для освещения лестничных клеток будут установлены светодиодные накладные светильники со встроенными высокочастотными датчиками. Освещение в подсобных помещениях будет обеспечиваться влагозащищенными светодиодными линейными светильниками. Все остальные помещения будут обеспечены соответствующим функциональным освещением. Существующая кабельная сеть останется на месте. Будет обновлена медная сеть Telekom, а также оптоволоконная кабельная сеть здания (NE4) и оптоволоконная распределительная коробка здания (Gf-GV) в служебном помещении/электрощитке здания, т.е. будет предусмотрено место для точек подключения оптоволокна (Gf-AP). Кроме того, в квартирах внутри мультимедийной распределительной коробки будет установлена оптоволоконная абонентская коробка (Gf-TA).

В квартирах, которые еще не были отремонтированы, электросистемы будут приведены в соответствие с минимальными требованиями DIN 18015-2. В квартирах, где существующие электроустановки не могут быть использованы в дальнейшем из-за необходимости метрологических испытаний, будет произведена полная замена проводки. В квартирах, где установка соответствует метрологическим требованиям, будет продолжено использование существующей системы. В этих квартирах также будет проведена отдельная цепь для стиральной машины. Проводка в коридорах и на тонких перегородках толщиной до 8 см будет проложена горизонтально в накладных кабельных лотках. В ванных комнатах электропроводка будет полностью заменена скрытой проводкой. Будут установлены новые распределительные щиты со стальными дверцами: четырехрядные для однокомнатных квартир и пятирядные для многокомнатных квартир.

Наконец, электропроводка в ванных комнатах и на кухнях будет полностью обновлена и расширена по мере необходимости, чтобы обеспечить безопасное и современное использование кухонной техники.

Дополнительная ценность (сравнение «до и после»)
Модернизация устаревшей электросистемы позволяет привести всю установку в соответствие с современными техническими стандартами, что делает её значительно безопаснее и эффективнее. Если предыдущая установка, из-за своего возраста, предлагала лишь ограниченные средства безопасности и в некоторых случаях уже не соответствовала современным стандартам, то обновлённые и расширенные компоненты, обеспечивающие безопасность, теперь гарантируют надёжную защиту от электрических опасностей, таких как перегрузки, короткие замыкания и токи короткого замыкания. Модернизация также приводит к более стабильному электроснабжению, обеспечивает безопасную работу современных бытовых приборов и одновременно снижает общую уязвимость системы к сбоям. В целом, модернизация создаёт значительную добавленную стоимость: электроинфраструктура становится не только безопаснее и эффективнее, но и повышает комфорт проживания и жизнеспособность здания в будущем.

Это приводит к устойчивому улучшению общих условий жизни и, согласно статье 555b, пункту 5 Гражданского кодекса Германии (BGB), квалифицируется как модернизация. Мы включим затраты за вычетом ремонтных работ в стоимость модернизации.

Водопроводные соединения по адресам Thyssenstrasse 8 и 12, подающие воду к соответствующим входам в здания, имеют признаки сильной коррозии. Распределительные и стояковые трубы изготовлены из оцинкованной стали и относятся к периоду первоначального строительства. В зданиях имеется только холодное водоснабжение; горячая вода подается децентрализованно с помощью электрических проточных водонагревателей, некоторые из которых уже заменены.

Сточные и дождевые воды отводятся по коллекторным трубам, расположенным в подвале, к бытовым водопроводным сетям в зданиях по адресам Thyssenstraße 6, 8 и 12. Трубы преимущественно изготовлены из фиброцемента и были отремонтированы на месте.

В ванных комнатах отдельные канализационные трубы и трубы для холодной воды. Кухни, если они отделены от ванных комнат, иногда имеют собственную водопроводную сеть. В большинстве квартир установлены встроенные кухни.

Строительные работы включают в себя обновление канализационного подключения и полную замену стояков и распределительных труб питьевой воды, включая изоляцию и противопожарные перегородки. В санитарных помещениях будут установлены новые элементы облицовки стен; децентрализованная система горячего водоснабжения останется, хотя электрические проточные водонагреватели будут проверены и в основном заменены. Сантехника в квартирах будет обновлена в соответствии с действующими санитарными нормами, дополнена автоматическими фильтрами для питьевой воды с обратной промывкой на водозаборах здания. Для здания по адресу Thyssenstraße 8 требуется проверка подключения из-за недостаточного давления воды. Кроме того, водосточные трубы и коллекторы для сточных и дождевых вод будут полностью заменены на звукоизолированные системы, а основные канализационные трубы будут проверены и, при необходимости, отремонтированы. Ванные комнаты и кухни будут полностью отремонтированы и оборудованы новой сантехникой и канализационными трубами.

Затраты на эту меру рассматриваются исключительно как ремонтные работы.

В ванных комнатах установлены умывальник, ванна или душевая кабина, а также напольный унитаз с бачком, установленным на поверхности. Всего имеется четыре душевые комнаты. На каждой кухне есть подключение для раковины.

Поскольку имеющаяся сантехника и арматура изношены, технически устарели и больше не соответствуют современным стандартам, мы полностью отремонтируем ванные комнаты.

В частности, мы установим подвесной унитаз со скрытым бачком и кнопкой экономии энергии в предварительно смонтированный элемент.

После модернизации вы получите современные, функциональные и визуально привлекательные сантехнические приборы, которые значительно улучшат комфорт, гигиену и дизайн. На кухне существующие сантехнические приборы будут сохранены, но к ним будут подключены новые соединения. Ранее сантехника могла быть установлена неоптимально или не соответствовать современным стандартам. После модернизации новые соединения обеспечат надежное водоснабжение и безопасное, соответствующее нормам использование существующих приборов без необходимости полной реконструкции.

Дополнительная ценность (сравнение «до» и «после»)
Установка подвесного унитаза со скрытым бачком и кнопкой двойного смыва улучшает качество сдаваемого в аренду жилья и позволяет экономить воду по сравнению с существующим напольным унитазом с открытым бачком. Соответственно, мы классифицируем эти затраты как модернизацию в соответствии с пунктами 1 и 5 статьи 555b Гражданского кодекса Германии (BGB).

Оставшуюся часть расходов мы рассматриваем как ремонт.

В ванных комнатах стены облицованы плиткой до уровня двери, а верхние поверхности стен и потолки оштукатурены, оклеены обоями с древесной стружкой и покрашены. Полы облицованы плиткой и оборудованы сливом. На кухнях стены в зоне с сантехникой облицованы плиткой, а верхние поверхности стен отделаны штукатуркой, обоями с древесной стружкой, краской или другими настенными покрытиями. Потолки оштукатурены, оклеены обоями с древесной стружкой и покрашены.

Мы заменим настенную плитку в ванной комнате (плитка поверх плитки; 30 x 60 см; матовый белый). Стены, подверженные воздействию брызг воды, будут облицованы плиткой на высоту примерно 2,10 м в зоне ванны и душа. В зоне туалета и раковины плитка будет облицована на высоту 1,20 м.

Оставшаяся плитка и другие поверхности стен заделываются и окрашиваются.

Кроме того, мы обновим напольную плитку (плитка на плитку; 30 x 60 см; цвет серый или светло-бежевый, на выбор).

Для этих целей будет создано строительное бюро.

Верхние поверхности стен и потолка будут отремонтированы с использованием покрасочных технологий и заполнены белым слоем краски.

На кухне мы покроем шахту для технического обслуживания износостойким покрытием. Кафельная облицовка кухни будет заменена.

В связи с заменой электропроводки и установкой нового распределительного щита будет произведена замена облицовки шахты гипсокартоном.

Мы отнесем эти расходы исключительно к ремонтным работам.

Двери в ванной комнате сделаны из дерева, не имеют стеклянных панелей и оснащены вентиляционными решетками. Двери на кухне также сделаны из дерева и не имеют стеклянных панелей.

В рамках ремонтных работ, включая столярные и покрасочные работы, деревянные двери в ванных комнатах реставрируются с целью сохранения их функциональности и улучшения внешнего вида. Деревянные кухонные двери без стеклянных вставок укорачиваются по мере необходимости для реализации концепции вентиляции; это обеспечивает достаточную циркуляцию воздуха без ущерба для визуального дизайна дверей.

Мы отнесем затраты на эту меру к ремонтным работам.

В настоящее время подвальное помещение здания имеет железобетонный потолок с коэффициентом теплопередачи U = 1,04 Вт/(м²К), что не соответствует требуемым минимальным стандартам теплоизоляции. Наружные стены выполнены из песчано-известкового кирпича толщиной 30 см, а перегородки между подвальными помещениями – из кирпичной кладки толщиной 11,5 см или железобетона толщиной 24 см. Перегородки кладовых для арендаторов выполнены из деревянных реек. Полы – из стяжки. В подвальных помещениях расположены помещения для хранения велосипедов и комнаты для хобби с высотой потолка, как правило, 2,20 м. В целом, текущее состояние не соответствует ни требованиям энергоэффективности, ни современным строительным стандартам.

В рамках строительного проекта потолок подвала будет модернизирован с использованием теплоизоляции толщиной 14 см, соответствующей группе теплопроводности 035 по стандарту BEG EM, для улучшения теплоизоляции и снижения потерь энергии. Кроме того, в соответствии с требованиями электротехнического проектирования будут построены новые помещения для размещения централизованной системы учета электроэнергии. Во время работ возможны временные перебои в работе подвальных помещений, строительный шум и пыль. После завершения работ жильцы получат выгоду от повышения энергоэффективности, соответствия здания стандартам, а также функционального и безопасного размещения измерительного оборудования.

Дополнительная ценность (сравнение «до и после»)
В настоящее время подвальное помещение здания имеет неизолированный железобетонный потолок, что приводит к недостаточной теплоизоляции и значительным потерям энергии. Установка 14-сантиметрового слоя изоляции с теплопроводностью 0,35 Вт/(м·К) в соответствии со стандартами BEG EM значительно улучшит коэффициент теплопередачи (U-значение), заметно снизит энергопотребление и приведет теплоизоляцию в соответствие с действующими стандартами. Кроме того, будут созданы новые помещения для размещения централизованной системы учета, как это предусмотрено в проекте электропроводки, что обеспечит соответствие инженерных систем здания требованиям и их функциональность. После завершения этих мер жильцы смогут пользоваться энергоэффективными, комфортными и гигиеничными подвальными помещениями.

Меры, обеспечивающие устойчивое снижение конечного потребления энергии, считаются модернизацией в соответствии с § 555b пунктом 1 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Оставшуюся часть расходов мы рассматриваем как ремонт.

В квартирах существующего здания преимущественно установлены композитные окна в деревянных рамах. Окна лоджии и террасы открываются наружу, а окна ванных комнат имеют декоративное остекление. В некоторых квартирах на первом этаже установлены рольставни. Коэффициент теплопередачи окон составляет 2,70 Вт/(м²К), а рольставней — 3,60 Вт/(м²К), что означает, что требуемый минимальный уровень теплоизоляции не соблюдается. Небольшое количество существующих окон уже заменено на пластиковые окна с двойным остеклением, хотя дата изготовления большинства из них неизвестна. Лестничные клетки оборудованы деревянными окнами с одинарным остеклением и коэффициентом теплопередачи 5,00 Вт/(м²К), что также не соответствует минимальным требованиям к теплоизоляции. В целом, существующие окна не соответствуют действующим стандартам энергоэффективности.

В рамках строительного проекта окна в квартирах и на лестничных клетках будут заменены на современные пластиковые окна, соответствующие стандартам BEG EM, с коэффициентом теплопередачи U ≤ 0,95 Вт/(м²К). Также будут заменены короба для рольставней, обеспечивающие коэффициент теплопередачи U ≤ 0,70 Вт/(м²К). Французские двери будут открываться внутрь для повышения комфорта проживания. Кроме того, будут установлены вентиляционные решетки на окнах, а вертикальные и горизонтальные откосы будут окрашены красками на минеральной основе для обеспечения надлежащей вентиляции и предотвращения образования плесени. Во время строительства жильцы должны быть готовы к временным неудобствам, шуму и пыли. По завершении проекта жильцы получат выгоду от значительно улучшенной теплоизоляции, повышения энергоэффективности, гигиенически чистых интерьеров и повышения комфорта проживания.

Работы по установке окон в вашей квартире, как ожидается, займут 3 дня. Точная дата будет объявлена строительной компанией позднее.

Дополнительная ценность (сравнение «до и после»)
Замена окон повышает комфорт проживания и снижает расходы на отопление. Приведенная информация применима к большинству типов окон и может незначительно отличаться в зависимости от конкретной модели.

Меры, обеспечивающие устойчивое снижение конечного потребления энергии, считаются модернизацией в соответствии с § 555b пунктом 1 Гражданского кодекса Германии (BGB).

Оставшуюся часть расходов мы рассматриваем как ремонт.

Лифты в основном находятся в своем первоначальном, неиспользованном состоянии. Из-за их возраста (более 50 лет) и износа существующих компонентов, бесперебойная и надежная работа больше не может быть гарантирована. Поставка запасных частей больше не гарантирована, а это означает, что в случае неисправностей или ремонта следует ожидать очень длительных простоев. В целом, системы больше не соответствуют современным требованиям к эксплуатационной безопасности и доступности.

Лифты были установлены в 1972 году, имеют грузоподъемность 300 кг и размеры кабины 1000 × 810 мм. Машинное отделение находится отдельно. Со временем были проведены незначительные модернизации, включая установку устройства аварийного вызова, ограничителя скорости и замену шахтных и кабинных дверей на двухсекционные раздвижные двери с боковым открыванием и шириной 800 мм.

Лифтовая система полностью модернизируется и заменяется на современный, не требующий машинного отделения блок. Все компоненты новые, размеры кабины увеличены до 1000 x 1000 мм, а грузоподъемность — до 500 кг. Интегрированы комплект GEG (немецкий стандарт энергоэффективности зданий) и ручная кнопка пожарной сигнализации. Использование блочной рамы вместо настенной рамы оптимизирует использование ограниченного пространства. Эта модернизация повышает безопасность эксплуатации, увеличивает пассажировместимость и обеспечивает надежную работу при соблюдении требований пожарной безопасности.

Дополнительная ценность (сравнение «до и после»)
Существующие лифты в основном находились в своем первоначальном состоянии 1972 года, имели признаки износа, связанного с возрастом, и были склонны к поломкам. Запасные части больше не доступны, что означало длительные простои в случае неисправностей, что негативно сказывалось на удовлетворенности арендаторов.

После полной модернизации лифты будут установлены как современные системы, не требующие машинного отделения. Они будут иметь более просторные кабины с грузоподъемностью 500 кг, все компоненты будут новыми, а системы — более прочными и устойчивыми к вандализму. Установка комплекта GEG и новых технических компонентов позволит сэкономить энергию, снизить затраты на техническое обслуживание и значительно повысить надежность работы.

В целом, модернизация значительно улучшает функциональность, надежность и энергоэффективность лифтов, что приводит к повышению удовлетворенности арендаторов и снижению эксплуатационных расходов в долгосрочной перспективе.

Это приводит к устойчивому улучшению общих условий жизни и, согласно § 555b пункту 5 Гражданского кодекса Германии (BGB), считается модернизацией.

Оставшуюся часть расходов мы рассматриваем как ремонт.

Вертикальные трубы, проходящие через потолки между квартирами, недостаточно герметизированы. Это может привести к шумовому загрязнению, ускоренному распространению огня и повреждениям от влаги.

Для прокладки новых труб планируется установка противопожарных перегородок. Герметизация мест прохождения труб улучшает как звукоизоляцию, так и противопожарную защиту между квартирами.

Мы отнесем затраты на эту меру к ремонтным работам.

В здании одиннадцать внутренних ванных комнат, которые уже не соответствуют современным технологическим стандартам.

Мы проведем реконструкцию системы вентиляции в одиннадцати внутренних ванных комнатах в соответствии с действующими нормами.

Дополнительная ценность (сравнение «до и после»)
Эти меры улучшают качество воздуха и защищают от влаги и плесени. Вентиляторы будут работать тише и надежнее.

Это приводит к устойчивому улучшению общих условий жизни и, согласно § 555b пункту 5 Гражданского кодекса Германии (BGB), считается модернизацией.

Оставшуюся часть расходов мы рассматриваем как ремонт.

В ходе предварительного обследования зданий были зафиксированы следующие результаты:

Содержит асбест: напольная плитка Floorflex, канализационные трубы [трубы AZ], оконная замазка, подвальные окна.

Минеральная вата: Изоляция труб (отопление/водоснабжение): Минеральная вата с волокнами, сертифицированными ВОЗ (Ki < 30).
Содержит свинец: краски, окна, двери, перила.

Экологически чистые материалы: герметик для труб [проходы через стены], оконная замазка для квартир и лестничных клеток, клей для плитки, герметик для кровли: битум, штукатурка/шпаклевка, краска для стен.

Демонтаж и утилизация: панели Floorflex в 5 пустующих квартирах, панели Floorflex, содержащие асбест (где они еще присутствуют), в небольших помещениях во время ремонта стояков на кухнях [замена двутавровых шахт] и в коридорах [установка электропроводки в стояке].
Прокладка канализационных труб [трубы AZ] в рамках ремонта стояков, покраска окон и дверей квартир в рамках обновления компонентов, учет соответствующих норм при обработке/ремонте межкомнатных дверей во время столярных и малярных работ.
В соответствии с официальными правилами, демонтаж и утилизация опасных материалов осуществляется профессиональными компаниями, имеющими соответствующее разрешение, на небольших участках с низкой глубиной проникновения и степенью риска, с соблюдением максимальной осторожности.
В период проведения ремонтных работ в ванных комнатах и кухнях для жильцов будут установлены душевые кабины, умывальники и туалеты, а также контейнеры для хранения инвентаря в подвале.
В начале строительных работ будет установлен контейнер для крупногабаритных отходов, в который арендаторы смогут выбрасывать свои отходы.

В ходе работ по рекультивации загрязняющие вещества удаляются в максимально возможной степени.

Мы отнесем затраты на эту меру к ремонтным работам.