29. Aug 2022

Solide Kapitalstruktur: HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH wächst und investiert in klimaneutralen Bestand

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Berlin, 29. August 2022. Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH blickt auf eine erfolgreiche erste Jahreshälfte zurück. Durch Ankauf und Neubau hat sich der Bestand der landeseigenen Gesellschaft zum 30.06.2022 auf rund 74.500 Wohnungen und 1.100 Gewerbeeinheiten erhöht. Der FFO (Funds from operations) hat sich im Vorjahresvergleich von 89,7 Mio. EUR auf 95,4 Mio. EUR erhöht. Der Verschuldungsgrad (LTV) von 27,2 % und eine solide Kapitalstruktur ermöglichen es dem Unternehmen, auch angesichts der massiven Änderungen der Rahmen-parameter in Folge der geopolitischen Umstände, den Wachstumskurs sowie Investitionen in die Bestände fortzuführen. „Der Markt verändert sich derzeit rapide. Steigende Baukosten, die aktuelle Zinspolitik, Inflation und die Energiekrise treffen uns nicht nur als Unternehmen, sondern auch unsere Mieterinnen und Mieter“, sagt HOWOGE-Geschäftsführer Ulrich Schiller. „Diesen Herausforderungen werden wir uns gemeinsam stellen, indem wir unter anderem die Vorauszahlungen für die Betriebskosten anpassen und aktiv Energie einsparen. Gleichzeitig befinden wir uns mit unseren Baupartnern im Gespräch, um Lösungen zu finden unsere Neubauziele auch bei steigenden Bau- und Finanzierungskosten weiter verfolgen zu können.“ Geschäftsführer Thomas Felgenhauer ergänzt: „Die HOWOGE befindet sich in einer sehr stabilen wirtschaftlichen Situation. Der Anstieg von FFO, EBITDA und ein solider LTV zeigen deutlich, dass wir das Unternehmen gut positioniert haben, um auch in einem schwierigen wirtschaftlichen Umfeld zu bestehen.“

Wirtschaftliche Entwicklung

Wirtschaftlich verlief das erste Halbjahr 2022 positiv: In Folge des größeren Wohnungsbestandes stiegen auch die Erlöse aus Vermietung und Verpachtung um 20 % auf 184,4 Mio. EUR (H1 2021: 153,4 Mio. EUR). Trotz ankaufsbedingt gestiegener Aufwendungen konnte die HOWOGE ein bereinigtes EBITDA von 120,3 Mio. EUR (H1 2021: 106,4 Mio. EUR) erzielen. Auch die zahlungswirksamen Zinsaufwendungen stiegen im Zuge des Ankaufs auf ca. 21 Mio. EUR (H1 2021: 14,6 Mio. EUR). Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ertragsteuern ergab sich mit 95,4 Mio. EUR ein Anstieg des FFO von rund 6 %. Im Rahmen der Immobilienbewertung wurde der Fair Value des Portfolios in Höhe von 13,6 Mrd. EUR bestätigt. Durch die Aufwertung lag der Verschuldungsgrad (LTV) zum 30.06.2022 bei rund 27 % und ist damit noch deutlich im Rahmen des Zielkorridors von unter 50 %. „Die HOWOGE verfügt über eine robuste Kapitalstruktur mit einem ausgewogenen Fälligkeitenprofil, das heißt, es stehen kurzfristig keine wesentlichen Refinanzierungen an“, sagt Thomas Felgenhauer. Die erstklassige Bonität der HOWOGE wurde erst jüngst durch die Ratingagenturen S&P (A) sowie Fitch (AA-), jeweils mit stabilem Ausblick, bestätigt.

Wachstum und Portfolioentwicklung

Durch Ankauf und Neubau hat sich der Gesamtbestand der HOWOGE von 65.131 Wohnungen und 874 Gewerbeeinheiten (Stichtag 31.12.2021) auf 74.493 Wohn- und 1.140 Gewerbeeinheiten (Stichtag 30.06.2022) erhöht. Maßgeblich war der 2021 getätigte Ankauf von rund 8.300 Wohnungen und mehr als 200 Gewerbeeinheiten von Deutsche Wohnen und Vonovia, der im Januar 2022 vollzogen wurde. Neben diesem Ankauf erweiterte die HOWOGE ihren Bestand durch die Fertigstellung von 734 Neubauwohnungen. Ein besonderes Leuchtturmprojekt entstand mit der LIESE, einem 22-geschossigen Wohnhochhaus mit 394 Wohnungen und einem Förderanteil von 50 %, direkt an der Frankfurter Allee. Auf dem Dach plant die HOWOGE die erste Windkraftanlage ihres Bestandes. Ulrich Schiller: „Die aktuelle Situation erfordert es, dass wir den Ausbau alternativer Energiegewinnung weiter und noch intensiver vorantreiben. Das ist unser Selbstverständnis als landeseigenes Unternehmen. Vor diesem Hintergrund werden wir unseren Ausbau von Solarstrom im Bestand und unser Engagement für ein klimaneutrales Portfolio kontinuierlich fortsetzen.“ Der Wohnungsleerstand lag per 30.06.2022 mit 1,6 % auf einem anhaltend niedrigen Niveau und die durchschnittliche Miete von 6,37 Euro pro Quadratmeter deutlich unterhalb der Marktmieten. Der leichte Anstieg der Miete im Vergleich zum Jahresende um 1,6 % resultiert einerseits aus Mietanpassungen auf das ursprüngliche Niveau vor dem Mietendeckel und andererseits aus dem Zugang angekaufter Bestände. Im Zuge des Bestandswachstums erfolgte ein Anstieg der Belegschaft der HOWOGE auf knapp 1.000 Mitarbeiterinnen und Mitarbeiter.

Ausblick

Die HOWOGE ist auf einem guten Weg, bis zum Jahresende insgesamt rund 1.700 neue, klimafreundliche Neubauwohnungen mit sozialverträglichen Mieten in Berlin zu schaffen. Damit wird der Gesamtbestand auf ca. 75.500 Wohnungen anwachsen. Gleichzeitig beobachtet die HOWOGE den Markt hinsichtlich etwaiger Ankaufsopportunitäten. Nach einem erfolgreichen Halbjahr bestätigt die HOWOGE ihre Prognose und rechnet mit einem FFO von rund 200 Mio. EUR für das Jahr 2022.

Über die HOWOGE

Die HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH ist eines der sechs kommunalen Wohnungsunternehmen des Landes Berlin. Mit einem eigenen Wohnungsbestand von rund 74.500 Wohnungen (Stand: 30.06.2022) gehört das Unternehmen zu den größten Vermietern deutschlandweit. Die HOWOGE will ihr Wohnungsportfolio insbesondere durch Neubau mittel- bis langfristig auf rund 100.000 Wohnungen erweitern. Als Teil der Berliner Schulbauoffensive übernimmt die HOWOGE zudem für das Land Berlin den Neubau und die Großsanierungen von Schulen.

„Wir gestalten das Berlin der Zukunft lebenswert. Mehr als gewohnt.“

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Solid capital structure: HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH continues to grow and to invest in achieving a climate-neutral portfolio

Berlin, 29 August 2022. HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH can look back on a successful first half of the year. As of 30 June 2022, the holdings of the state-owned company had grown to approximately 74,500 apartments and 1,100 commercial units as a result of both acquisitions and new builds. In comparison with the previous year, Funds from operations (FFO) increased from EUR 89.7 million to EUR 95.4 million. The loan-to-value ratio (LTV) of 27.2 % and a solid capital structure enable the company to continue both to grow and to invest in its holdings despite the profound changes to general business conditions as a result of the prevailing geopolitical circumstances. As HOWOGE managing director Ulrich Schiller explains, “The market is changing rapidly at the moment. Rising construction costs, the current policy on interest rates, inflation and the energy crisis are not just having an impact on us as a company but also on our tenants. We intend to face these challenges together by, for example, adjusting advance payments for operating costs and actively saving energy. At the same time, we are in dialogue with our building partners to find ways in which we can continue to pursue our new-build targets despite rising construction and financing costs.” HOWOGE managing director Thomas Felgenhauer adds, “HOWOGE is in a very stable financial situation. The rise in FFO, EBITDA, and a solid LTV clearly show that we have positioned the company well and can hold our own even in a difficult economic environment.”

Financial development

The financial results from the first half of 2022 were positive. As a result of our larger portfolio of apartments, rental and lease revenue rose by 20 % to EUR 184.4 million (H1 2021: EUR 153.4 million). Despite increased expenditure due to acquisitions, HOWOGE was able to achieve an adjusted EBITDA of EUR 120.3 million (H1 2021: EUR 106.4 million). The cash item interest expenses rose due to acquisitions to approximately EUR 21 million (H1 2021: EUR 14.6 million). Taking into account income taxes payable, the FFO of EUR 95.4 million represents an increase of around 6 %. The valuation of our holdings confirmed the fair value of the portfolio to be EUR 13.6 billion. Due to this higher value, the LTV was approximately 27 % as of 30 June 2022 and so is comfortably within the target corridor of under 50 %. Thomas Felgenhauer: “HOWOGE has a solid capital structure with a balanced maturity profile. In other words, there is no major refinancing due in the short term.” The first-class creditworthiness of HOWOGE was confirmed just recently by the rating agencies S&P (A) and Fitch (AA-), both of which attested to HOWOGE a stable outlook.

Growth and portfolio development

As a result of acquisitions and new builds, the total holdings of HOWOGE have risen from 65,131 apartments and 874 commercial units (reporting date: 31 December 2021) to 74,493 residential and 1,140 commercial units (reporting date: 30 June 2022). A key factor in this increase was the acquisition in 2021 of around 8,300 apartments and more than 200 commercial units from Deutsche Wohnen and Vonovia. This transaction was completed in January 2022. In addition to this acquisition, HOWOGE expanded its holdings by completing 734 new-build apartments. A particular flagship project was LIESE, a 22-floor residential tower block with 394 apartments in Frankfurter Allee in which 50 % of the apartments are let at subsidised rents. HOWOGE is planning to build its first ever wind farm on the roof of the building. Ulrich Schiller: “The current situation demands that we should work with greater intensity to drive the expansion of alternative energy generation. This is very much part of our DNA as a state-owned company. Against this background, we will continue to systematically develop solar energy in our holdings and to maintain our commitment to achieving a climate-neutral portfolio.” 
At 1.6 % as of 30 June 2022, the vacancy rate continued to be low, and the average rent of EUR 6.37 per square metre was significantly below market rents. The slight increase in average rents of 1.6 % compared with the end of the previous year results on the one hand from the adjustment of rents to their previous level prior to the Berlin rent freeze and on the other hand from the addition of acquisitions to our holdings. Following the growth of our portfolio, staff levels at HOWOGE have increased to just under 1,000 employees.

Outlook

HOWOGE is very much on course to create a total of approximately 1,700 climate-friendly new-build apartments in Berlin with socially responsible rents by the end of the year. This means that the overall size of our portfolio will rise to approximately 75,500 apartments. At the same time, HOWOGE continues to look out for any opportunities on the market to make acquisitions. After a successful half-year, HOWOGE can confirm its forecast and anticipates an FFO of around EUR 200 million for the financial year 2022.

HOWOGE

HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH is one of the six publicly owned housing companies belonging to the State of Berlin. With a housing portfolio of approximately 74,500 apartments, the company is one of the largest landlords in Germany. In the medium to long term, HOWOGE intends to expand its housing portfolio, particularly through new builds, to around 100,000 apartments. As part of the Berlin school building campaign, HOWOGE is also taking on for the State of Berlin the refurbishment of existing schools and the building of new ones.

“Designing a liveable Berlin of tomorrow – more than just a place to live”
 

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