28. Apr 2022
Robuster Wachstumskurs: HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft erweitert Bestand und schließt Geschäftsjahr 2021 erfolgreich ab
Die landeseigene HOWOGE Wohnungsbaugesellschaft mbH hat heute ihren IFRS Jahresabschluss 2021 veröffentlicht und berichtet über ein weiteres erfolgreiches Geschäftsjahr. „Das Jahr 2021 stand im Zeichen des Wachstums. Insgesamt haben wir mehr als 500 Neubauwohnungen geschaffen und in den Bestand übernommen, fast 9.000 Wohnungen haben wir angekauft, sodass wir im Jahr 2021 ein Bestandswachstum von 15 Prozent verzeichnen“, sagt HOWOGE-Geschäftsführer Ulrich Schiller. HOWOGE-Geschäftsführer Thomas Felgenhauer ergänzt: „Zur Finanzierung des Wachstumskurses hat die HOWOGE erstmals ein Anleihe-Rahmenprogramm aufgelegt. Das exzellente Rating sowie die überaus erfolgreiche Emission unserer ersten drei Unternehmensanleihen, mit denen wir den Zugang zum Kapitalmarkt etabliert haben, sind wichtige Säulen für die weitere Umsetzung unserer Strategie.“
Erfolgreiches operatives Ergebnis
Wirtschaftlich war das abgelaufene Geschäftsjahr ebenfalls erfolgreich: Trotz leicht gestiegener Aufwendungen konnte die HOWOGE ein bereinigtes EBITDA von 216,1 Mio. EUR (2020: 213,5 Mio. EUR) erzielen. Unter Berücksichtigung der zahlungswirksamen Ertragsteuern und Finanzaufwendungen ergab sich mit 180,5 Mio. EUR ein FFO (Funds from operations) auf dem Vorjahresniveau. Die Bilanzsumme erhöhte sich im Berichtsjahr um 24 % auf 13,5 Mrd. EUR. Wesentliche Treiber für den Anstieg waren neben dem Ergebnis aus der Immobilienbewertung von rund 671 Mio. EUR auch der Ankauf und die Finanzierung von ca. 8.500 Wohn- und Gewerbeeinheiten von Deutsche Wohnen und Vonovia.
Der Verschuldungsgrad (LTV nach IFRS) lag zum 31.12.2021 bei rund 18 %. Er wird sich durch die Finanzierung der jüngsten Ankäufe auf unter 30 % belaufen und bietet somit noch Spielraum für weiteres Wachstum im Rahmen des Zielkorridors von unter 50 %.
Kapitalstruktur und Kapitalmarktorientierung
Die Kapitalstruktur der HOWOGE konnte im Jahr 2021 erfolgreich diversifiziert und somit auf eine noch breitere Basis gestellt werden. Per 31.12.2021 sind 46 % der Finanzierungen klassische Bankdarlehen, 47 % Unternehmensanleihen und rund 7 % entfallen auf Förderdarlehen. Die durchschnittliche Zinsbindung beträgt rund 10 Jahre und die gewichtete Durchschnittsverzinsung konnte im Jahresverlauf um fast 50 Basispunkte auf rund 1 % reduziert werden.
Die hohe Qualität des Immobilienportfolios sowie die Wirtschaftskraft und Stabilität der HOWOGE wurden 2021 im Rahmen des erstmaligen Emittenten-Ratings untermauert. Die Ratingagenturen S&P Global Ratings und Fitch Ratings bewerteten die HOWOGE im Rahmen eines Emittenten-Kredit-Ratings mit den Ratingnoten A bzw. AA-. Auf dieser Basis konnten erfolgreich die ersten Unternehmensanleihen mit einem Volumen von 1,7 Mrd. EUR platziert werden.
Die Transaktion bestand aus unbesicherten, festverzinslichen Tranchen von Anleihen mit Laufzeiten von 3, 7 und 12 Jahren und einer durchschnittlichen festen Verzinsung von 0,647 %. Mit einer mehr als 5-fachen Überzeichnung hat die Emission europaweit für Nachfrage gesorgt und belegt somit auch die Attraktivität und Qualität des Immobilienportfolios der HOWOGE. Die Erlöse der Transaktion waren vornehmlich für die Finanzierung des Ankaufs der Bestände von Vonovia und Deutsche Wohnen vorgesehen, der Anfang Januar 2022 wirtschaftlich vollzogen wurde.
Wachstum und Bestand
Zum 31.12.2021 umfasste das Portfolio der HOWOGE 65.131 Wohnungen, 874 Gewerbeeinheiten und 12.578 sonstige Einheiten. Der Wohnungsleerstand lag per 31.12.2021 mit 1,25 % auf einem anhaltend niedrigen Niveau. Die durchschnittliche Miete im Jahr 2021 von 6,25 EUR pro m² notierte deutlich unterhalb der Marktmieten. Gemäß der Kooperationsvereinbarung mit den Land Berlin vermietet die HOWOGE im Neubau und Bestand nach festen Vorgaben hinsichtlich der Miethöhe und unterliegt einer Quotierung für die Vergabe von Wohnungen an Mieter:innen mit Wohnberechtigungsschein. Entsprechend ihres Auftrags langfristig bezahlbaren Wohnraum zu sichern, erweiterte die HOWOGE ihren Bestand im Geschäftsjahr 2021 durch den Ankauf und den Neubau von Wohnraum um insgesamt 1.100 Einheiten – davon rund 600 durch Zukauf und rund 500 durch die Fertigstellung von Neubauprojekten. Gleichzeitig wurden der Ankauf und die Integration von 8.267 Wohnungen und 233 Gewerbeeinheiten von Deutsche Wohnen und Vonovia vorbereitet, deren Nutzen-Lasten-Wechsel zum 01.01.2022 erfolgte. Unter Berücksichtigung der jüngsten Ankäufe und Fertigstellungen beträgt der Bestand der HOWOGE heute rund 73.500 Wohnungen. Damit gehört die HOWOGE zu den größten Wohnungsbaugesellschaften Deutschlands. Aktuell befinden sich 91 Bauvorhaben mit mehr als 14.100 Wohnungen im Bau oder in konkreter Planung. Allein in diesem Jahr soll die Fertigstellung von berlinweit knapp 1.700 Wohnungen erfolgen.
Im Jahr 2021 hat die HOWOGE rund 500 Mio. EUR in Instandsetzung, Sanierung und Neubau investiert.
Nachhaltigkeit als Basis der Geschäftsstrategie
Auch das ambitionierte Ziel eines klimaneutralen Bestandes hat die HOWOGE erneut bestätigt. Um dieses Ziel zu erreichen, plant die HOWOGE in Zukunft ihre eigenen Neubauten möglichst klimaneutral zu errichten. Im Bestand soll die Primärenergie für Heizung und Warmwasser sowie die Stromerzeugung sukzessive durch Alternativen ersetzt werden. Ziel ist es dabei Lösungen für ganze Quartiere zu entwickeln. Für eine Siedlung wird derzeit beispielsweise die Wärmerückgewinnung aus Abwasser geprüft, aber auch der Einsatz von Windkraftanlagen oder Wärmepumpen in Nullenergiehäusern, die ausschließlich mit grünem Strom versorgt werden, stehen auf der Agenda. Mittlerweile betreibt die HOWOGE Wärme GmbH, eine Tochtergesellschaft des Unternehmens, 24 Anlagen, die erneuerbare Energien nutzen. Allein im Jahr 2021 konnten auf diesem Weg insgesamt 900 MWh CO2-freier Strom erzeugt und rund 329 Tonnen CO2 eingespart werden.
Die HOWOGE ist sehr gut im Markt positioniert und hat wichtige Voraussetzungen geschaffen, um ihren Wachstumskurs konsequent fortzusetzen. Dabei ist und bleibt das Kernelement der Unternehmensstrategie der gesellschaftliche Auftrag. So denkt die HOWOGE in Quartieren und integriert soziale Infrastruktur, Einzelhandels- und Gewerbeflächen sowie zukunftsweisende Nachhaltigkeits- und Mobilitätskonzepte in die Quartiersentwicklung. Im Jahr 2021 hat das Unternehmen rund 2,5 Mio. EUR in soziale Projekte investiert. Darüber hinaus leistet die Stiftung Stadtkultur einen Beitrag zur Stärkung des sozialen, intergenerationalen und interkulturellen Austauschs. Als Teil der Berliner Schulbauoffensive übernimmt die HOWOGE zudem für das Land Berlin 19 Neubauschulen, 13 Schulsanierungen und bis zu sieben Holzbauschulen (Stand 04/22). Im Jahr 2021 erfolgte die Grundsteinlegung für den ersten Schulbau für 1.600 Schüler:innen, der ein Gymnasium und eine Gemeinschaftsschule in einem Gebäude vereint.
Ausblick / Prognose
Für das Geschäftsjahr 2022 steht die Integration der erworbenen Bestände im Mittelpunkt. Darüber hinaus beobachtet die HOWOGE den Markt hinsichtlich möglicher Ankaufsopportunitäten. Im Rahmen ihrer Neubaustrategie schafft die HOWOGE im Jahr 2022 etwa 1.700 Wohnungen und damit ein Zuhause für mehr als 3.000 Mieter:innen. Für das operative Geschäft wird mit einem FFO von rund 186 Mio. EUR gerechnet.