Neubau

Gut geplant ist halb gebaut
Mai 2016

Gut geplant ist halb gebaut

Wenn die Bagger auf einer Baustelle anrücken, ist ein großer Teil der Arbeit schon erledigt: Fundierte Planung ermöglicht hochwertigen Wohnungsbau zu bezahlbaren Mieten. Die fünf wichtigsten Arbeitsschritte zum perfekten HOWOGE-Haus.

Schritt 1: Grundstück und Gutachten

Wer bauen will, braucht ein Grundstück – nicht nur als Baufläche, sondern auch, um überhaupt planen zu können. Der Grund gibt vor, welches Haus entsteht. Nach dem Erwerb lässt die Neubauabteilung der HOWOGE eine Machbarkeitsstudie erstellen. Was geht auf dem Gelände? Schon hier werden Weichen gestellt, etwa zur Ausrichtung der Gebäude. Die macht viel aus. Häufig genutzte Räume sollen mehr Tageslicht abbekommen, seltener genutzte dürfen zur Straße hinausgehen. Schon in dieser Frühphase wird das Stadtentwicklungsamt eingebunden. Es muss später den Neubau genehmigen und prüft, ob er nicht etwa zu nahe an einem Gewerbegebiet liegt. Auch der Bauausschuss der Bezirksverordnetenversammlung erfährt schon jetzt von dem Vorhaben. Spezialisierte Gutachter liefern genaue Zahlen zur Qualität des Bodens und zu notwendigen Lärmschutzmaßnahmen.

Schritt 2: Genaue Pläne, hohe Standards

Für die Umsetzung der Baupläne beauftragt die HOWOGE einen Generalplaner. Er ist zuständig für Architektur und Hochbau, Statik, die technische Gebäudeausstattung (TGA) mit Heizung, Wasser, Sanitär- und Elektroanlagen, aber auch die Gestaltung von Innenhöfen und Vorgärten. Die HOWOGE ist verpflichtet, jeden größeren Bauauftrag auszuschreiben. Bei Großprojekten gibt es einen Wettbewerb mit einer Jury aus externen Fachleuten. Architekturbüros haben acht bis zehn Wochen Zeit, auf Basis der Gutachten eine Bebauungsstudie vorzulegen. Dabei berücksichtigen sie die funktionale Leistungsbeschreibung, die zum Beispiel Anzahl und Größe der Wohnungen vorgibt. Der Input kommt von den HOWOGE-Kundenzentren: Welche Wohnungstypen werden nachgefragt? Wer wird vermutlich einziehen? Je nach Verfahren empfiehlt Beirat oder Jury eine der vorgelegten Bebauungsstudien zur Umsetzung.

Schritt 3: Schneller bauen in Serie

Dank der detaillierten Vorplanung einigen sich HOWOGE und Generalplaner relativ schnell auf die endgültige Entwurfsplanung und Kostenberechnung. Noch sind wichtige Details zu klären: Wie werden Fassade und Balkone gestaltet? Mit wie vielen verschiedenen Fensterformaten soll der Generalplaner arbeiten? Je weniger Fenstervarianten es gibt, desto kostengünstiger können sie eingekauft und desto schneller verbaut werden. Dieses Bauen in Serie verkürzt die Planungszeit und senkt die Baukosten. Gleichzeitig sichert der HOWOGE-Standard Qualität und Zukunftsfähigkeit der Neubauten. Er legt 16 Parameter fest, unter anderem für Möblierbarkeit und Bewegungsfläche. Die meisten Wohnungen sollen barrierefrei erreichbar sein und der Flur höchstens zehn Prozent der Gesamtwohnfläche einnehmen. In einem HOWOGE-Haus wird jeder Quadratzentimeter effizient genutzt. Auf diese Weise entsteht hoher Wohnkomfort bei gleichzeitig niedrigen Kosten, sodass die Mieten für alle Bevölkerungsschichten bezahlbar bleiben. Hohe Standards gelten auch bei der Bemusterung der künftigen Wohnungen mit Bodenbelägen, Fliesen und Badarmaturen. Hier hat der Unternehmensbereich Immobilienintegration ein wichtiges Wort mitzureden. Er sorgt für die reibungslose Eingliederung der Neubauten in den Immobilienbestand der HOWOGE. Im Unterschied zu anderen Bauträgern verkauft die HOWOGE ihre Wohnungen nicht, sondern vermietet und wartet sie 50 oder sogar 100 Jahre. Entsprechend hoch sind die Ansprüche: Auch Mieter Nummer zehn soll mit Badfliesen und Türklinken vollauf zufrieden sein.

Schritt 4: Ein Konzert von 20 Gewerken

Erst nach einem Jahr sorgfältiger Planung beginnen sichtund hörbare Bauarbeiten: Bagger heben die Baugrube aus. Es folgen die Rohbauarbeiten. Zuerst die Bodenplatte als Basis für das gesamte Gebäude. Auf ihr entsteht die Gebäudehülle: Außen- und Innenwände, Decken und Fassade. Der Dachstuhl schließt das Gebäude. Es folgen Innenausbau und technische Gebäudeausstattung: Estrich und Fliesen werden verlegt, die Innenräume verputzt. Fenster werden eingesetzt, Treppen und Liftschächte eingebaut. Elektriker legen Leitungen und setzen Schalter sowie Steckdosen. Heizung und Lüftung werden montiert. Wohnlich wird es mit den letzten Arbeitsschritten: Der Boden wird verlegt und die Wände tapeziert. Im Bad werden Becken, Wannen und Armaturen installiert. Beim Innenausbau arbeiten oft mehrere Handwerksbetriebe parallel, um in kürzester Zeit Kabel zu legen und Wände zu verputzen.

Schritt 5: Anschluss unter dieser Hausnummer

Eine der aufwendigsten Bautätigkeiten ist später völlig unsichtbar: Unter der Erde verläuft ein komplexes Netz aus Leitungen und Kabeln, um das neue HOWOGE-Haus an die öffentliche Infrastruktur anzuschließen. Mit Versorgern wie den Berliner Wasserbetrieben wurden vorab Übergabepunkte für Wasser, Strom, Gas, Fernwärme und Telekommunikation vereinbart. Da etwa bei Entwässerungsleitungen ein bestimmtes Gefälle nötig ist, müssen unter Umständen mehrere dieser Versorgungsstationen gebaut werden. In einem der letzten Schritte gestalten Landschaftsbauer die Außenanlagen, dazu gehören Sammelstellen für den Abfall, Spielplätze, Sitzbänke – und nicht zu vergessen: Parktaschen, Fahrradständer, Zufahrtswege und Laternen.

Wir bauen für Berlin

Das Handbuch „Wir bauen für Berlin“ dokumentiert die Neubautätigkeit der kommunalen Wohnungsbaugesellschaften. Kostenlos in unserem Downloadcenter.

Schritt 1: Grundstück Gutachten
Genaue Pläne
Schritt 3: Schneller bauen
Schritt 4: 20 verschiedene Gewerke
Schritt 5: Anschluss unter dieser Hausnummer